Практически все областные и городские государственные администрации в своих программах развития малого и среднего бизнеса делают акцент на производстве. Вместе с тем игнорируется вопрос земельных участков для возведения или аренды производственного объекта. Несмотря на снижение цен на землю, площади с промышленным назначением не стали доступнее.
В отличие от участков под частную застройку, цены на земли промышленного назначения более равномерны, менее зависят от направления и составляют в среднем $1,5–4 тыс. за сотку.
«Стоимость земельных участков по сравнению с докризисным периодом упала на 50–60%, — отмечает Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ. — К примеру, ранее большим спросом пользовались территории под производство, расположенные вдоль основных магистралей на выездах/подъездах к Киеву (Одесская и Житомирская трассы, район Борисполя). Такие земли летом 2008 года предлагались по цене 50–100$/кв. м. В феврале 2011 года они стоили всего 25–40$/кв. м».
Цена земли промышленного назначения зависит от того, какого масштаба объект можно построить на участке, сколько этажей может быть у этого объекта. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости, утверждает, что $35 за 1 кв. м — это сейчас для малого и среднего бизнеса расчетный предел стоимости участка.
Если купить земельный участок промышленного назначения по цене $3,5 тысяч за сотку для логистических центров, промышленности или дилерских центров — это будет невыгодно. Потому что данные направления пока не приносят сверхдоходов и, если покупать под недвижимость дорогие участки, инвестиции будут окупаться не один десяток лет», — рассуждает господин Цуканов.
Несмотря на снижение цен, участки вблизи столицы практически не востребованы. Ведь примерно в 80 км от Киева надел аналогичного размера можно купить дешевле. Продавцы земли сегодня более уступчивы, чем владельцы объектов недвижимости. По мнению Андрея Кошиля, президента Ассоциации «Земельный союз Украины», во время торга вполне возможно снизить стоимость на 20–40%, а то и вполовину.
«За сотку земли могут просить и $10 тыс., но реальная цена продажи порой опускается до $3 тыс. Если раньше цену диктовали продавцы, сегодня ее формирует покупатель. Не устраивает один участок, можно купить другой — предложений достаточно», — объясняет господин Кошиль. Если участок без коммуникаций, он будет стоить еще меньше.
«Для инвестора главное — наличие подъездных путей и проложенных коммуникаций, — говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу SV Development. — При их отсутствии стоимость сотки уменьшается на $150–200 от среднерыночной цены».
Подальше от столицы
В принципе, если сбыт производимой продукции не ориентирован исключительно на Киев, то можно рассматривать участки и в 100–120 км от столицы. К примеру, в Белой Церкви, имеющей развитую транспортную инфраструктуру, все необходимые коммуникации и недорогую рабочую силу. Или вблизи Богуслава, Яготина и Фастова, где стоимость сотки под промзастройку примерно $200–400. Однако на самом деле подобная экономия впоследствии может обернуться существенными расходами.
«Многие фирмы ринулись открывать производство подальше от столицы в надежде на оптимизацию текущих затрат, — рассказывает Григорий Тулуб, директор цеха по производству тротуарной плитки ЧП «Тулуб» (г. Боярка). — При этом они даже не предполагают будущих расходов! Прежде всего это нехватка рабочей силы и необходимость организовывать доставку на работу своих сотрудников. Второе — поставка продукции в отдаленные районы».
Из подсобного — в промышленное
Распространенный некогда вариант экономии — покупка земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а затем переоформление целевого назначения на промышленное. Такие участки сегодня стоят в 2–2,5 раза дешевле. Однако велик риск, что сессия местного совета не даст добро на изменение целевого назначения участка.
«Прежде чем купить землю под ЛПХ и заниматься ее переоформлением, желательно детально просчитать окончательную цену, вплоть до получения акта на участок под промзону. Следует автоматически прибавить расходы на подготовку изменений в генплан и риски по тому, что местный совет откажется утвердить необходимые изменения. Нередко цена такого участка в конечном счете вырастает в 1,5 раза», — объясняет Андрей Кошиль.
Помимо дополнительных затрат переоформление целевого назначения участка займет немало времени. По словам господина Костецкого, на это может уйти до года.
И все же желающие таким способом заполучить участок под строительство производства находятся. «До экономического кризиса многие земельные участки имели целевое назначение под ЛПХ, а потом их переводили под застройку. Подобная схема была целым бизнесом для брокеров и юристов. Сегодня это потихоньку оживает, но до масштабов 2006–2007 годов еще далеко», — отмечает Сергей Костецкий.
Временно похозяйничать
Арендовать землю под промстроительство, в отличие от возведения коммерческой недвижимости, зачастую не выгодно. Помимо риска досрочного расторжения договора со стороны владельца земли возникает вопрос об экономической целесообразности такой сделки.
«Сумма годовой аренды участка земли может достигать 10% от его оценочной стоимости (для крупных городов цифры очень внушительные). Брать в аренду землю и строить на ней капитальные сооружения, рассчитанные на много лет эксплуатации, довольно дорого. Гораздо выгоднее купить участок в 50–100 км от города (будь-то Киев или периферия), где цены существенно ниже и меньше проблем с получением разрешительной документации», — поясняет Андрей Кошиль.
Другое дело — предприятия, производящие продукцию, которую не выгодно или нельзя транспортировать на большие расстояния (к примеру скоропортящиеся продукты питания). В этом случае придется искать участки в предполагаемой зоне сбыта продукции.
Однако если производство планируется запускать в Киеве, то все же проще и дешевле будет арендовать участок.
«В последние годы выкупить землю под промышленный объект очень сложно, поэтому большинство таких территорий сдаются в аренду», — подчеркнул Петр Марковецкий, консультант компании Souths Estate.
При этом предприниматели, арендующие земельные участки, нередко жалуются на своих арендодателей. «У меня 29 соток арендной земли. Каждый месяц приходится платить до 5 тысяч гривен аренды. Я хотел выкупить участок, но местные власти оценили его в 500 тысяч гривен. Эта сумма явно завышена, в районе нет такого, чтобы сотка земли под промзону стоила $2 тыс. Но, тем не менее, я вынужден платить аренду, потому что для выкупа этой земли свободных средств у меня нет», — сетует Григорий Тулуб.
Камнем преткновения может стать и само производство, осуществляемое на участке. Юристы рассказывают о случаях, когда арендодатель инициирует разрыв договора аренды, потому что его не устраивает вид деятельности арендатора.
«Пользование арендуемой землей должно быть строго в рамках целевого назначения земельного участка. Мы рекомендуем детально прописывать в договоре, что конкретно будет размещено на участке и хозяйственную деятельность на нем арендатора. Также в договоре аренды должно содержаться положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору свое согласие на проведение строительства/реконструкции», — пояснил партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.
За 2010 год количество сделок по купле-продаже земельных участков промышленного назначения в Киевской области, по данным компании SV Development, увеличилось практически в два раза — с 48 до 97. По сравнению с докризисным периодом это низкий показатель, но эксперты прогнозируют рост спроса на подобные участки на 15–20% уже в нынешнем году, основываясь на активизации продаж с начала 2011 года.
