Одесса – удивительный город, известный своей аутентичностью и многогранностью. Расположение на побережье Черного моря выгодно выделяет его среди других миллионников страны. Богатая культурная история, а также оптимизм и находчивость одесситов придают ему неповторимый колорит. Мощный международный морской порт и сезонный туризм – основные источники пополнения бюджета и доходов бизнесменов. Стараниями местных застройщиков панорама города ежегодно пополняется новыми объектами, стоимость которых зачастую способна конкурировать даже со столичными расценками. Благодаря этим преимуществам в Одессе открыты широкие возможности для частных инвесторов
Рынок недвижимости Одессы по ценовым показателям и уровню доходности занимает третье место в Украине после Киева и «раскрученной» Ялты. Естественно, у него свой путь и особенности развития. Однако аналогичные столичным этапы стремительного роста, ажиотажного спроса, постепенного насыщения и замедления темпов удорожания и продаж одесситы ощутили в полной мере. Несмотря на совпадение хронологических показателей и схожие результаты, факторы, которое легли в основу такого развития событий, в Киеве и Одессе разные. Конечно, мировой экономический кризис, инфляция и политическая нестабильность в стране сыграли свою роль, но все-таки Одесса слишком самобытна, и происходящие в городе процессы зачастую связанны с внутренними причинами.
Место решает все
Жилая недвижимость в городе не имеет такого четкого деления на классы, как в столице. В Одессе свои признаки «элитности». Основным показателем статуса жилья является его месторасположение. Наиболее дорогим и престижным считается Приморский район, в частности Французский бульвар, Большой Фонтан и Аркадия. Именно здесь сосредоточена основная масса дорогих брендовых новостроек. Уникальность этих мест состоит в непосредственной близости к морю и хорошей экологии. Тут находится большинство городских санаториев, крупнейший парк им. Т. Шевченко и ботанический сад. Расположение вблизи центра и одновременно вдалеке от оживленных магистралей дает Приморскому району неоспоримые преимущества.
На классы в Одессе делят горожан – в зависимости от места проживания. Эта традиция тянется еще с дореволюционных времен, и сломить ее не смогли ни советская уравниловка, ни кризис переходного периода. «По престижности жилье в Одессе различалось всегда. В царские времена элита проводила лето на Французском бульваре в особняках, а в советские удачей было получить квартиру на «Фонтане», – рассказывает Галина Пузырная, руководитель отдела продаж клубного дома «Сигурд холл» ИСГ «Прогресс Строй». – Сегодня Большой Фонтан плотно застроен, и престижное жилье возвращается на Французский бульвар. В эпоху СССР здесь возводили только санатории, а сегодня появляются дорогие новые дома».
Именно упомянутые места являются центром притяжения для состоятельных «приезжих» покупателей, на которых в Одессе, как и полагается курортным городам, делают основную ставку девелоперы элитного жилья (классы «бизнес плюс», «премиум»). Для таких инвесторов среди характеристик объекта на первом месте стоит вид на море. Апартаменты с достойными панорамными обзорами составляют отдельный сегмент недвижимости, их стоимость часто устанавливается индивидуально и может в 1,5–2,5 раза превышать цену аналогичного жилья с более скромными пейзажами из окон. «Фактор месторасположения на одесском рынке является основным при определении стоимости и престижности объекта, – объясняет Сергей Данилко, директор компании «Инкор-Девелоп». – Наиболее статусные места для проживания – центральная историческая часть города, район парка Т. Шевченко и Французский бульвар, где цена 1 кв. м в новых домах достигает $ 5 тыс. – 6 тыс. Далее идут Фонтан и Аркадия со стоимостью 1 кв. м $ 2,5 тыс. – 3 тыс., а при условии панорамного вида на море 1 кв. м здесь может достигать $ 3,4 тыс. – 5 тыс.».
Большая часть Приморского района попадает в зону, где запрещена многоэтажная жилая застройка. Однако одесситы нашли выход из положения – возводящиеся там объекты официально имеют статус рекреационных апартаментов для сезонного проживания. Тут нельзя получить прописку, но все остальные условия для круглогодичного проживания и реализации как полноценных квартир обеспечены.
Вы деньги привезли?
Основные частные инвестиции не местного происхождения одесский рынок недвижимости получает из нескольких источников. Первый – Россия. Московские бизнесмены и представители среднего управленческого звена покупают себе квартиру у моря с целью сезонного проживания семьи либо периодического собственного пребывания в городе. Обычно москвичи не занимаются управлением недвижимостью (сдача в аренду в период отсутствия хозяев) – их вполне удовлетворяет основная функция жилья и его постепенное удорожание в качестве актива.
Второй источник капитала приходит в Одессу из дальнего зарубежья (США, Израиль, страны Западной Европы) вместе с эмигрантами, покинувшими город в «нестабильные времена». Наиболее предприимчивые бывшие одесситы, разобравшись в законах мировой экономики, вовремя разглядели удачный момент для вложения средств в местный рынок недвижимости. Роман Стебельце, эксперт аналитического центра Expert Media вспоминает: «В 2004-06 гг. бум покупательской способности можно было во многом связать с активностью эмигрантов, которые вкладывали деньги в бывшую родину. Практически весь центр скуплен ими. В то время мы имели показатели доходности 80-100% в год, о подобных давно забыли на Западе. Сейчас из-за снижения доходности эмигранты практически ушли с местного рынка, и этим можно отчасти объяснить сегодняшнее затишье».
Третьим источником инвестиций выступают соотечественники – киевляне и в меньшей степени представители промышленных регионов Востока Украины (Донецк, Днепропетровск). Крупные отечественные бизнесмены и политики разных рангов, подобно москвичам, рассматривают объекты одесской недвижимости либо в качестве сезонного жилья, либо как инвестиционный инструмент для сохранения и преумножения свободных средств.
Определенная доля продаж приходится на граждан Турции, у которых с Одессой налажены тесные торговые и судоходные отношения. С каждым годом доля турецкого населения в городе возрастает, внося свою лепту в местное этническое разнообразие.
Искусство продавать
В течение последнего времени (2007-08 гг.) акценты на одесском рынке недвижимости значительно сместились с «приезжих» инвесторов на местных жителей. Причем это касается не только вторичного рынка, который всегда был преимущественно внутренним, но и первичного, ранее ориентированного на внешние капиталы. Учитывая то, что иностранцев обычно интересует узкий сегмент недвижимости, основная часть продавцов не понесла серьезного урона.
На фоне общей остановки продаж, а также оттока зарубежных капиталов из города, одесские застройщики оказались в незнакомых ранее условиях – жесткой конкуренции и необходимости продвижения объекта на рынке. Роман Стебельце анализирует: «В период конца 2006 – начала 2007 гг. стабильно снижался спрос и, соответственно, остановился рост цен. Именно в это время среди застройщиков началась борьба за выживание. Многие из них только тогда приступили к формированию маркетинговых и рекламных отделов. Раньше, когда все разлеталось, как горячие пирожки, о подобном даже не задумывались. В новых условиях пришлось подключить маркетинговую стратегию, рекламные кампании, брендирование. Под видом различных акций девелоперы стали снижать цены и в результате вышли на сегодняшние показатели. И хотя объективно стоимость 1 кв. м на первичном рынке за прошедший год выросла на 10, максимум 15%, это даже ниже уровня инфляции».
Основным спросом у одесситов пользуется недорогое жилье. На первичном рынке востребованы комплексы эконом-класса в спальных районах. Сергей Данилко приводит следующие данные: «В сегменте первичной недвижимости цены выросли лишь на объекты, срок сдачи которых совсем близок. Стоимость 1 кв. м квартиры в новом доме составляет в среднем по городу $ 1584. В центре этот показатель равен $ 2809, в Приморском районе – $ 2030, на Молдаванке и Слободке – соответственно $ 1337 и 1135, в спальных районах Таирово и Черемушки – $ 1165 и 1246, на Поселке Котовского – $ 1002. Отмечается незначительное снижение цен на вторичное жилье. А самыми продаваемыми остаются 1- и 2-комнатные квартиры».
При инвестировании на ранних этапах возведения жилого дома в недорогих районах вполне возможно войти в проект при цене $ 800-900 за кв. м. Однако необходимо быть готовым получить свою оплаченную жилплощадь на 0,5-2 года позже обещанного срока – таковы реалии строительного рынка Одессы. Ситуацию поясняет Константин Колесниченко, генеральный директор компании Interpoint Development: «Установив забор и повесив на нем табличку «Отдел продаж», застройщик начинает собирать деньги с частных инвесторов, и строительство двигается пропорционально количеству проданных квартир. Это и раньше продлевало сроки, а при нынешних темпах реализации жилья и вовсе надолго замораживает объекты. В городе до сих пор есть дома, которые стали возводиться в 2003-04 гг. и по сей день находятся на уровне готовности около 70%. А инвесторы ничего поделать не могут – даже у строительных компаний с нормальной репутацией механизм финансирования был изначально так построен».
Дерибасовская – для одесситов
Тенденция постепенной переориентации рынка на местного покупателя заметна и в VIP-сегменте. Только понятие элитности у одесситов и столичных жителей (киевлян, москвичей) разное. Если вторые рассматривают Одессу как рекреационную зону (отсюда и предпочтения по недвижимости), то местным главное – удобство квартиры для постоянного проживания. Потому среди них достаточно популярны отреставрированные (часто бывшие коммунальные) квартиры в старых домах в центре. Конечно, такое жилье не соответствует всем показателям высшего класса, принятым в столице. Общее состояние дома и подъезда, качество городских коммуникаций, уровень эксплуатации, окружение – что-нибудь обязательно выпадает из списка. Тем не менее, покупателей это редко останавливает. Новостроек в центре практически нет, первые современные дома начинаются в окрестностях Привоза и расположены по принципу точечной застройки. К тому же в ближайшее время одесские эксперты не прогнозируют развития в исторической части города крупных высотных жилых комплексов.
В сегменте новостроек премиум-класса доля местного покупателя тоже увеличивается. Среди причин приобретения одесситами изначально более дорого жилья, ориентированного на внешние капиталы, специалисты в первую очередь называют стремление улучшить качество своей жизни. Если есть такая возможность, почему бы и не созерцать морское побережье из собственных окон? Для определенной части населения это еще и бизнес – можно купить квартиру в Одессе с видом на море в кредит, с целью последующей сдачи в аренду. Данный механизм, при правильной организации, позволяет и выплаты по кредиту гасить, и доход получать. Кроме того, дорогое жилье в престижном районе приобретается для того, чтобы войти в определенный круг, поскольку в Одессе проживание в «правильном» месте приравнивается к наличию престижных связей и солидного банковского счета, а также дает пропуск в высшее общество.
Домик у моря
Одесская загородная недвижимость по своей структуре и характеристикам значительно отличается от киевской. В первую очередь из-за тех же особенностей менталитета. Состоятельные одесситы, в отличие от киевлян, вовсе не стремятся за город. И если речь идет о собственном доме, то он непременно должен находиться возле моря в границах Одессы. Наиболее популярна для индивидуальной застройки та же Аркадия и ее окрестности. Однако тут речь идет преимущественно о частных домовладениях. Ценовая политика в Приморском районе не уступает и даже опережает столичные тарифы. На Французском бульваре сотка земли стоит примерно $ 100 тыс. – 120 тыс., в районах Аркадии и Фонтана – $ 80 тыс. – 100 тыс. Цена самых скромных усадеб (около 150 кв. м) здесь начинается от $ 600 тыс., а роскошных имений – от нескольких миллионов.
Что касается организованной коттеджной застройки, то в последнее время на рынке появилось довольно много подобных проектов. Большая их часть ориентирована еще и на внешних покупателей либо на приобретение с целью сезонной сдачи в аренду. Впрочем, девелоперы неохотно афишируют этот факт, продвигая объект, как усадебный комплекс для круглогодичного проживания. Ситуацию объясняет Василий Николайчук, директор VIP-департамента корпорации «Альянс-Недвижимость»: «Сейчас в продажу поступает очень много частных домов с участками даже вдоль линии моря, а вот спрос на них слабый. При нынешнем богатстве выбора покупаются только качественные сооружения, которые по своим характеристикам соответствуют заявленной цене. Организованные коттеджные поселки и таунхаусы лишь начинают входить в нашу жизнь – еще недавно на рынке было исключительно индивидуальное строительство. Ну а ценовая политика в Одессе простая: чем ближе к морю, тем дороже».
Коттеджный сегмент развивается в двух основных направлениях – Овидиопольском и Коминтерновском. «Пионер коттеджных городков в Одессе – «Совиньон» (Овидиопольский район), – рассказывает Роман Стебельце. – Вслед за ним появились «Совиньон-2» и «Совиньон-3», скоро будет сдан «Совиньон-4». Коминтерновский район менее популярен, поскольку имеет проблему с транспортным сообщением. Узкий перешеек, который ведет и в спальный массив Поселок Котовского, постоянно забит пробками. Хотя интересные проекты в этом направлении тоже есть. Дальше от моря идет менее привлекательная для застройщиков степная зона. Там сооружают жилье эконом-класса ($ 800-900 за кв. м) – включенные в территорию соседних населенных пунктов дома небольшой этажности с квартирами скромных размеров». Среди интересных и перспективных проектов коттеджных городков местные специалисты выделяют «Золотой берег», «Дачи Ковалевского», «Совиньон-4».
Если особняки в городской черте еще рассматриваются одесситами как постоянное жилье, то проекты, которые возводятся вдоль береговой линии в направлении курортных зон Затока и Каролино-Бугаз, воспринимаются исключительно как рекреационные. Многие местные предприниматели, покупая такой дом, оборудуют его для приема отдыхающих, называют мини-отелем, частным пансионатом либо виллой и управляют как туристическим объектом. Это приносит хороший сезонный доход, поскольку стоимость проживания в подобных особняках колеблется от $ 50 до 200 в сутки в зависимости от условий и близости к морю.
Рынок жилой недвижимости Одессы очень контрастен и по характеристикам построек, и по их стоимости. Старинные дома со знаменитыми одесскими двориками сегодня в большинстве своем находятся в аварийном состоянии. Несмотря на их выгодное расположение (центр и окрестности Привоза), ни городская власть, ни частные застройщики не спешат освобождать территорию и сооружать здесь новое жилье. Однако приоритетные районы с видом на море активно застраиваются современными жилыми комплексами высшей ценовой категории, причем нередко в обход законодательных и природоохранных ограничений. Местная элита не стремится за город, предпочитая всегда престижный Приморский район, а VIP-поселений, подобных столичной Конча-Заспе, тут в ближайшее время не предвидится. Возможно, для киевлян такое развитие рынка недвижимости может показаться специфичным, но вы же в Одессе, господа!
